深圳市中洲投資控股股份有限公司

2021年年度報告

2022年04月

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第一節 重要提示、目錄和釋義

公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并承擔個別和連帶的法律責任。

公司負責人賈帥、主管會計工作負責人葉曉東及會計機構負責人(會計主管人員)黃薇聲明：保證本年度報告中財務報告的真實、準確、完整。

所有董事均已出席了審議本報告的董事會會議。

公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監管指引第3號——行業信息披露》中房地產業的披露要求

公司已在本報告中描述存在的市場風險、融資風險及公共衛生風險等，敬請查閱經營層討論與分析中關于公司未來發展中可能面對的風險的內容。

公司經本次董事會審議通過的利潤分配預案為：以664,831,139為基數，向全體股東每10股派發現金紅利0.32元（含稅），送紅股0股（含稅），不以公積金轉增股本。

目錄

第一節 重要提示、目錄和釋義 ...........................................................................................................................................................2

第二節 公司簡介和主要財務指標 .......................................................................................................................................................6

第三節 管理層討論與分析 ................................................................................................................................................................. 10

第四節 公司治理 ................................................................................................................................................................................. 35

第五節 環境和社會責任 ..................................................................................................................................................................... 49

第六節 重要事項 ................................................................................................................................................................................. 50

第七節 股份變動及股東情況 ............................................................................................................................................................. 64

第八節 優先股相關情況 ..................................................................................................................................................................... 70

第九節 債券相關情況 ......................................................................................................................................................................... 71

第十節 財務報告 ................................................................................................................................................................................. 72

備查文件目錄

1、載有法定代表人、主管會計工作負責人、財務總監、會計機構負責人簽名并蓋章的會計報表。

2、載有會計師事務所蓋章、注冊會計師簽名并蓋章的審計報告原件。

3、報告期內在中國證監會指定報刊和網站上公開披露的所有公司文件的正本及公告原件。

深圳市中洲投資控股股份有限公司

董事長：賈帥

2022年4月13日

釋義

釋義項 指 釋義內容

公司、本公司、本集團 指 深圳市中洲投資控股股份有限公司

中洲置地 指 深圳市中洲置地有限公司

中洲集團 指 深圳中洲集團有限公司

建工集團 指 深圳市建工(集團)股份有限公司

深交所 指 深圳證券交易所

中國證監會 指 中國證券監督管理委員會

元 指 除特別說明外，金額單位為人民幣元

第二節 公司簡介和主要財務指標

一、公司信息

股票簡稱 中洲控股 股票代碼 000042

股票上市證券交易所 深圳證券交易所

公司的中文名稱 深圳市中洲投資控股股份有限公司

公司的中文簡稱 中洲控股

公司的外文名稱（如有） SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO.,LTD

公司的法定代表人 賈帥

注冊地址 深圳市福田區福田街道崗廈社區金田路3088號中洲大廈3802

注冊地址的郵政編碼 518028

公司注冊地址歷史變更情況 1、1990.2.19從深圳市紅嶺路16號二樓變更至深圳市上步區白沙嶺大廈B座首層； 2、1990.4.20從深圳市上步區白沙嶺大廈B座首層變更至深圳市上步區白沙嶺長城大廈3號B座首層； 3、1991.8.12從深圳市上步區白沙嶺長城大廈3號B座首層變更至深圳市福田區白沙嶺長城大廈3號B座首層； 4、1992.2.14從深圳市福田區白沙嶺長城大廈3號B座首層變更至深圳市福田區白沙嶺百花村百花五路豐源樓； 5、1992.10.10從深圳市福田區白沙嶺百花村百花五路豐源樓變更至深圳市福田區白沙嶺百花村百花五路長源樓； 6、2000.3.3從深圳市福田區白沙嶺百花村百花五路長源樓變更至深圳市福田區華強北路長興大廈東區裙樓； 7、2006.4.7從深圳市福田區華強北路長興大廈東區裙樓變更至深圳市福田區百花五路長源樓； 8、2021.11.10從深圳市福田區百花五路長源樓變更至深圳市福田區福田街道崗廈社區金田路3088號中洲大廈3802。

辦公地址 廣東省深圳市福田區金田路3088號中洲大廈38樓

辦公地址的郵政編碼 518033

公司網址

電子信箱 dongshihui@zztzkg.com

二、聯系人和聯系方式

董事會秘書 證券事務代表

姓名 葉曉東 黃光立

聯系地址 廣東省深圳市福田區金田路3088號中洲大廈38樓 廣東省深圳市福田區金田路3088號中洲大廈38樓

電話 0755-88393609 0755-88393609

傳真 0755-88393677 0755-88393677

電子信箱 dongshihui@zztzkg.com dongshihui@zztzkg.com

三、信息披露及備置地點

公司披露年度報告的證券交易所網站 《中國證券報》、《證券時報》、《上海證券報》、《證券日報》

公司披露年度報告的媒體名稱及網址

公司年度報告備置地點 公司董事會辦公室、深圳證券交易所

四、注冊變更情況

組織機構代碼 91440300192190768P

公司上市以來主營業務的變化情況（如有） 報告期內無變更

歷次控股股東的變更情況（如有） 報告期內無變更

五、其他有關資料

公司聘請的會計師事務所

會計師事務所名稱 德勤華永會計師事務所（特殊普通合伙）

會計師事務所辦公地址 上海市黃浦區延安東路222號30樓

簽字會計師姓名 楊譽民、田芬

公司聘請的報告期內履行持續督導職責的保薦機構

□ 適用 √ 不適用

公司聘請的報告期內履行持續督導職責的財務顧問

□ 適用 √ 不適用

六、主要會計數據和財務指標

公司是否需追溯調整或重述以前年度會計數據

□ 是 √ 否

2021年 2021年 本年比上年增減 2021年

營業收入（元） 8,676,138,938.35 10,697,019,545.17 -18.89% 7,213,165,825.69

歸屬于上市公司股東的凈利潤（元） 205,929,030.96 281,350,353.66 -26.81% 787,168,958.40

歸屬于上市公司股東的扣除非經 182,106,770.13 275,834,147.20 -33.98% 89,480,514.09

常性損益的凈利潤（元）

經營活動產生的現金流量凈額（元） 143,889,921.31 1,227,711,579.30 -88.28% -842,590,795.90

基本每股收益（元/股） 0.3097 0.4232 -26.82% 1.1840

稀釋每股收益（元/股） 0.3097 0.4232 -26.82% 1.1840

加權平均凈資產收益率 2.59% 3.60% -1.01% 10.56%

2021年末 2021年末 本年末比上年末增減 2021年末

總資產（元） 41,438,074,441.46 44,443,757,648.47 -6.76% 45,141,526,985.37

歸屬于上市公司股東的凈資產（元） 8,046,349,218.87 7,873,661,744.86 2.19% 7,556,181,258.45

公司最近三個會計年度扣除非經常性損益前后凈利潤孰低者均為負值，且最近一年審計報告顯示公司持續經營能力存在不確定性

□ 是 √ 否

扣除非經常損益前后的凈利潤孰低者為負值

□ 是 √ 否

七、境內外會計準則下會計數據差異

1、同時按照國際會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況

□ 適用 √ 不適用

公司報告期不存在按照國際會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況。

2、同時按照境外會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況

□ 適用 √ 不適用

公司報告期不存在按照境外會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況。

八、分季度主要財務指標

單位：元

第一季度 第二季度 第三季度 第四季度

營業收入 1,828,255,746.54 2,128,222,776.58 2,045,603,509.99 2,674,056,905.24

歸屬于上市公司股東的凈利潤 -125,101,867.03 402,655,507.15 54,944,797.00 -126,569,406.16

歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤 -128,356,817.72 385,906,972.08 49,802,071.80 -125,245,456.03

經營活動產生的現金流量凈額 -108,455,836.09 -20,080,036.50 -141,907,173.90 414,332,967.80

上述財務指標或其加總數是否與公司已披露季度報告、半年度報告相關財務指標存在重大差異

□ 是 √ 否

九、非經常性損益項目及金額

√ 適用 □ 不適用

單位：元

項目 2021年金額 2021年金額 2021年金額 說明

非流動資產處置損益（包括已計提資產減值準備的沖銷部分） 1,335,954.12 -301,125.55 952,541,442.50